El arrendamiento de bienes inmuebles
El arrendamiento de bienes inmuebles, especialmente el considerado como vivienda principal, está siendo en estos momentos protagonista en el ámbito nacional por la próxima promulgación de una normativa que vendrá a regular los efectos jurídicos y económicos que se originan entre arrendadores y arrendatarios.
Conceptualmente, el arrendamiento de bienes inmuebles puede definirse como la transacción realizada –generalmente- mediante un contrato, donde el arrendador -propietario del bien-, cede el uso y goce del mismo, durante un plazo de tiempo determinado contractualmente a un tercero, denominado arrendatario o usuario.
Como contraprestación, el arrendatario está obligado a pagar una cantidad periódica, constante o ascendente, dependiendo de las características del bien cedido y de las condiciones económicas de la zona geográfica en donde se encuentre ubicado el mismo.
Con todos los cambios que hemos presenciado en los últimos tiempos, este tipo de definición podría tender a cambiar, habida cuenta que se aplicarán nuevos supuestos que necesariamente deberán ser evaluadas por ambas partes a fin de llevar a feliz término la referida cesión temporal.
Aguas en el medio
Todo acto tiene sus consecuencias y todo enriquecimiento tiene sus efectos fiscales. En cuanto a esto, el Artículo 5 de la Ley de Impuesto sobre la Renta establece que los enriquecimientos provenientes de la cesión del uso o goce de bienes inmuebles se considerarán disponibles en el momento en que son pagados, es por ello que los arrendatarios tributarán por los cánones efectivamente cobrados al cierre del ejercicio fiscal, mientras que los montos pendientes de cobro, serán gravados en el ejercicio en el cual ya exista la disponibilidad económica de dicha contraprestación.
Los comentados enriquecimientos pudiesen tener asociados una serie de gastos de administración -que deberán estar realmente pagados-, los cuales fiscalmente no podrán exceder del diez por ciento (10%) de los ingresos brutos percibidos en razón de tales arrendamientos.
Los gastos que pueden considerarse como de administración son: i) sueldos, salarios y demás remuneraciones similares; ii) gastos de traslado de nuevos empleados, determinados de acuerdo con lo previsto en el artículo 66 de este Reglamento; iii) remuneraciones a empresas o agencias de administración; iv) honorarios por servicios jurídicos o contables y los gastos de propaganda; y v) cualquier otro gasto normal y necesario de administración.
Aguas abajo
Para todo arrendador, es imprescindible no obviar lo previsto en el Reglamento de la Ley de Impuesto sobre la Renta en su Artículo 28, relacionado con las clausulas donde se estipule que el arrendatario hará por su cuenta determinadas mejoras al bien dado en arrendamiento, cuyo caso, el costo de éstas se considerará como parte del canon de arrendamiento y deberá ser declarado como tal por el arrendador.
En términos generales, los propietarios de los inmuebles cedidos deberán declarar como ingresos los cánones pactados en los contratos y el costo de las mejoras que tengan a bien realizar los usuarios de los inmuebles, solo pudiendo deducir hasta el 10% de los referidos ingresos, como gastos de administración incurridos y pagados durante el ejercicio.
Es por ello, que es de suma importancia el análisis de las cláusulas de los contratos que se suscriban, así como no tomar a la ligera las decisiones que puedan tomar los usuarios de los inmuebles cedidos en arrendamiento durante la ocupación del mismo, a fin de minimizar los efectos fiscales que pudiesen ocasionar consecuencias en el momento de determinar la renta neta fiscal gravable de los propietarios de bienes inmuebles cedidos en arrendamiento.
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